Muchos propietarios confunden el alquiler turístico con el alquiler de temporada. Son dos figuras legales diferentes, con requisitos, fiscalidad y público objetivo distintos. Elegir la correcta puede ahorrarte problemas legales y optimizar tu rentabilidad.
Alquiler turístico (VUT)
Es el alquiler de una vivienda completa o habitación por periodos cortos (días o semanas) a viajeros que buscan alojamiento vacacional. Requiere obligatoriamente un número de registro VUT en la Comunidad Valenciana, seguro de responsabilidad civil, y cumplir con todos los requisitos técnicos del Decreto 10/2021.
Ventajas: precios más altos por noche, mayor rentabilidad en temporada alta, flexibilidad total para bloquear fechas personales. Inconvenientes: mayor rotación, más trabajo de gestión, necesidad de licencia, desgaste más rápido de la vivienda.
Alquiler de temporada
Es un contrato de arrendamiento para uso diferente a vivienda habitual, con duración de 1 a 11 meses. No requiere licencia turística ni registro VUT. Se rige por la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) y puede formalizarse con un contrato privado sencillo.
Ventajas: sin licencia ni burocracia, ingresos estables y predecibles, menos rotación y desgaste, ideal para temporada baja. Inconvenientes: precio mensual más bajo que el turístico, menor flexibilidad para uso personal, perfil de inquilino diferente.
Fiscalidad: cómo tributan
El alquiler turístico tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, pero sin la reducción del 60% que sí aplica al alquiler de vivienda habitual. Debes incluir los ingresos en la declaración trimestral (modelo 130 si realizas la actividad de forma habitual). El alquiler de temporada tributa de forma similar pero con matices dependiendo de la duración y la naturaleza del contrato.
En ambos casos, puedes deducir gastos como la limpieza, el mantenimiento, las comisiones de plataformas, los seguros, el IBI, la comunidad de propietarios y las amortizaciones.
¿Cuál te conviene?
Depende de tu zona, tu vivienda y tus objetivos. En Puerto de Sagunto o Canet, el turístico es claramente más rentable en verano. En Faura o zonas de interior, el de temporada puede tener más sentido. Muchos propietarios combinan ambas: turístico en verano y temporada en invierno. Es la estrategia que recomendamos en Viviaro para maximizar ingresos anuales.
Dos nombres que no son el mismo contrato
Alquiler turístico y alquiler de temporada se mezclan en las conversaciones porque los dos duran menos que una vivienda habitual de varios años. En la normativa valenciana no son la misma figura. Uno es una vivienda de uso turístico, con registro y reglas de alojamiento. El otro es un arrendamiento más largo, que no entra en esa definición. Confundirlos lleva a anunciar por noches una estancia que no es turística, o a firmar un contrato de temporada para una cesión que sí lo es. En Canet y en Puçol la duda aparece por motivos distintos, y el primer paso es llamar a cada cosa por su nombre.
La ley de turismo y el reglamento de alojamiento
La gestión del alquiler vacacional solo tiene sentido cuando la vivienda encaja en la figura que se va a usar. El marco general es la Ley 15/2018, de 7 de junio, de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana. Esa ley ordena la actividad turística en la Comunitat. No convierte por sí sola un piso en alojamiento, pero es la norma de cabecera a la que se remiten los reglamentos. Citamos el nombre y la fecha para que se pueda localizar el texto, no para resumir aquí todos sus títulos.
El alojamiento turístico se desarrolla en el Decreto 10/2021, de 22 de enero, del Consell, que aprueba el reglamento del alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana. Ahí se ordenan modalidades de alojamiento, entre ellas la vivienda de uso turístico. Un decreto posterior ha modificado ese régimen.
Qué fija el decreto-ley de agosto de 2024
El Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, del Consell, modifica la normativa de viviendas de uso turístico. Con esa norma, vivienda de uso turístico es el inmueble completo cedido por precio, con fines turísticos, por un tiempo inferior o igual a 10 días continuados al mismo arrendatario. Hace falta leer las cuatro piezas juntas: inmueble completo, precio, fin turístico y ese plazo. Si falta una, la definición no se cumple por el simple hecho de publicar un anuncio o de cobrar una noche. El plazo se cuenta en días continuados y respecto del mismo arrendatario, no como una suma de estancias sueltas de personas distintas.
Hace falta informe municipal de compatibilidad urbanística favorable. Sin ese informe favorable, la vivienda no queda habilitada para el uso turístico por mucho que el edificio esté en una calle con demanda. El informe lo emite el ayuntamiento y mira la compatibilidad urbanística. No es un trámite decorativo ni un papel que se sustituya con la conformidad verbal de un vecino. Que un municipio lo pida y que lo conceda son dos momentos distintos. Este texto no anticipa el resultado en Canet, en Puçol ni en ningún otro término.
Tampoco se puede ceder por habitaciones. La vivienda de uso turístico, en esa definición, es el inmueble completo. Anunciar una habitación suelta dentro de una casa donde vive otra persona no encaja en esta figura. La cesión por habitaciones queda fuera. Quien quiera alquilar una pieza y seguir viviendo en el resto tiene que buscar otra fórmula, si existe para su caso, y no llamarla vivienda de uso turístico.
La inscripción en el Registro de Turismo vale cinco años. No es un número eterno que acompañe al piso pase lo que pase. Cumplido ese plazo, la inscripción deja de valer por el simple paso del tiempo y la situación hay que revisarla con la norma que entonces esté en vigor. Cambiar de propietario, de distribución o de uso no se resuelve tapando el número de registro en el anuncio. El número identifica una inscripción concreta, con una caducidad concreta, no un derecho permanente pegado a la dirección.
El alquiler de temporada más largo no es vivienda de uso turístico
El alquiler de temporada más largo no es vivienda de uso turístico. Cuando la cesión al mismo arrendatario supera esos diez días continuados, ya no cumple el plazo de la definición anterior. Eso no convierte de forma automática cualquier contrato largo en temporada, ni cualquier contrato corto en turístico. La vivienda habitual se rige por su propio régimen de arrendamientos. La temporada, en la práctica, se usa para una estancia temporal que no es la residencia habitual del arrendatario: un trabajo de unos meses, un curso, una obra. La causa, la duración y el contrato tienen que coincidir. Alargar una estancia turística en el papel para evitar el registro no cambia los hechos.
En la operativa se notan las dos figuras. La vivienda de uso turístico rota: varias entradas, limpieza entre una y otra, anuncio en plataformas y normas de casa. El arrendamiento de temporada más largo suele ser una sola entrega de llaves, una renta del periodo y un inquilino que permanece. Mezclar las instrucciones de una con el contrato de la otra produce malentendidos: fianza de arrendamiento en una reserva de fin de semana, o normas de plataforma en un contrato de varios meses. Cada figura tiene su documento. Usar el de la otra porque «es más rápido» es precisamente el error que esta diferencia quiere evitar.
Canet y Puçol no plantean la misma pregunta
En Canet d'en Berenguer la conversación suele empezar por la playa. Hay quien quiere noches de verano y hay quien prefiere un arrendamiento de los meses cálidos, más largo que esos diez días, para no entrar en la vivienda de uso turístico. Las dos ideas pueden ser lícitas si cada una es de verdad lo que el contrato dice. Llamar temporada a una sucesión de fines de semana con viajeros distintos no convierte esas cesiones en un arrendamiento de temporada. Si cada cesión es un inmueble completo, por precio, con fin turístico y por diez días o menos al mismo arrendatario, la definición del decreto-ley apunta a vivienda de uso turístico, con informe municipal e inscripción.
En Puçol el planteamiento cambia de sitio, no de norma. Puçol no tiene playa propia y parte de la demanda que se comenta en la zona es de estancias más largas, ligadas a Valencia, a un traslado o a un trabajo. Eso puede encajar con un alquiler de temporada, que no es vivienda de uso turístico si dura más que el umbral de los diez días continuados. También puede haber quien quiera noches sueltas. En ese segundo caso vuelven el informe de compatibilidad urbanística, la cesión del inmueble completo y el registro por cinco años. La cercanía a Valencia no dispensa de la definición. Solo cambia qué contrato tiene más sentido estudiar primero.
Fiscalidad, sin cerrarla en este texto
La fiscalidad no se deduce solo del nombre comercial del anuncio. Depende de la figura, de si la actividad se ejerce de forma habitual y de la situación del propietario. No corresponde aquí fijar un porcentaje de reducción, un modelo de declaración ni una cuota. Quien necesite ese cálculo tiene que llevar el contrato y las facturas a quien le asesore en materia fiscal. Turístico y temporada no se documentan igual, y copiar la declaración del vecino sin mirar el contrato es una mala idea.
Qué revisar antes de publicar o de firmar
Antes de elegir, el propietario puede ordenar cuatro preguntas. Primera: ¿la cesión es del inmueble completo, por precio y con fin turístico, por diez días continuados o menos al mismo arrendatario? Si la respuesta es sí, está ante la definición de vivienda de uso turístico del decreto-ley, con informe municipal favorable e inscripción que vale cinco años. Segunda: ¿quiere ceder solo una habitación? Esa cesión no cabe en esta figura. Tercera: ¿el contrato es de temporada y más largo? Entonces no es vivienda de uso turístico, y hay que redactarlo como lo que es. Cuarta: ¿el ayuntamiento y la comunidad permiten ese uso? Sin ese dato, el anuncio va por delante del papel.
Información general, no asesoramiento legal ni fiscal.