La pregunta del millón para cualquier propietario: ¿cuánto dinero puedo ganar con mi vivienda en Airbnb? Depende de la ubicación, del tipo de vivienda y de la temporada. No publicamos una cifra cerrada ni un resultado medio de viviendas gestionadas. El estudio de tu caso es la referencia.
Puerto de Sagunto: la zona estrella
En el Puerto, julio y agosto concentran la demanda de playa. Junio y septiembre bajan, y el resto del año depende de fines de semana y estancias cortas. El detalle de la zona está en Puerto de Sagunto.
Sagunto centro histórico
En el centro histórico el patrón es distinto: el turismo cultural sostiene demanda fuera del verano, con un precio por noche habitualmente más bajo que en la playa. Ver Sagunto centro.
Canet d'en Berenguer
En Canet la temporada fuerte es más corta que en el Puerto. La piscina y el público familiar marcan la demanda de julio y agosto. Compara con la ficha de Canet.
Qué influye en los ingresos de un alojamiento turístico
Combinar corta estancia en verano y estancias más largas el resto del año es una opción, no un resultado. El neto depende de la vivienda, de los gastos y de la comisión. No lo comparamos aquí con una cifra de alquiler tradicional.
La pregunta no tiene una cifra de la zona
Cuánto se ingresa con un Airbnb en Sagunto no sale de un promedio del municipio. Sale de una cuenta hecha con la vivienda delante. La fórmula es sencilla de escribir y fácil de falsear si se rellena con deseos: ocupación × precio medio − gastos − comisión. Ocupación son las noches realmente reservadas, no las que el calendario tiene abiertas. Precio medio es lo que el huésped paga por noche en esas reservas, no el precio de agosto puesto todo el año. Gastos y comisión se restan después. Sin esas restas, el producto de las dos primeras cifras es una facturación bruta, no lo que queda.
No publicamos una ocupación de Puerto de Sagunto ni de Canet, ni un ingreso tipo de la comarca. Quien copie un porcentaje leído en otra ciudad está rellenando la fórmula con un dato que no es suyo. Dos pisos en la misma calle pueden separarse por la planta, el ascensor, el ruido y las fotos. La cuenta que sigue explica el orden de las operaciones. El único ejemplo numérico está marcado como hipotético y no describe ninguna vivienda real de la zona.
Ocupación y precio medio, por este orden
La ocupación es un número de noches en un periodo que hay que declarar. Puede ser un mes, un verano o un año. Mezclar «todo agosto lleno» con «el año» hincha el resultado. Una noche bloqueada porque el propietario usa el piso no es ocupación: no hay reserva. Una noche libre que nadie compra tampoco. Solo cuentan las noches cedidas. El precio medio se calcula sobre esas noches, no sobre el precio publicado los días vacíos. Si en temporada alta se cobra más y en el resto menos, el promedio baja respecto del cartel de agosto, y eso es correcto.
En el Puerto de Sagunto el interés se concentra en los meses de playa, y junio o septiembre dependen del calendario. En Canet d'en Berenguer la temporada fuerte también es de costa, con mucho uso familiar en julio y agosto. Eso no autoriza a poner una ocupación ni un precio. Solo indica que las dos variables de la fórmula no tienen por qué coincidir entre una playa y la otra, ni entre un primero sin ascensor y un ático. Quien quiera un número tiene que construirlo con su anuncio, no con el del vecino.
Qué se resta en gastos
Los gastos no son un porcentaje mágico. Son facturas: limpieza entre estancias, suministros que pague el propietario, reposición de menaje, pequeñas reparaciones, lavandería y, si se contratan aparte, fotos o mantenimiento. Algunos se pagan aunque el mes venga flojo, como la comunidad o el seguro, y conviene no olvidarlos cuando la cuenta es anual. Otros crecen con la rotación: a más entradas, más limpiezas. Restar un gasto a ojo, o no restar ninguno, deja la fórmula a medias. Si un gasto lo paga el huésped, no se resta dos veces.
Tampoco se resta el alquiler tradicional «que dejas de cobrar», salvo que estés comparando dos escenarios y lo digas. Dentro de esta fórmula, los gastos son los de la propia actividad por noches. Una reforma previa a abrir el anuncio puede anotarse como inversión, con el criterio que indique quien lleve las cuentas, y no como una limpieza más. Este texto no fija ese criterio fiscal. Solo pide que la resta exista y que cada partida tenga un concepto reconocible.
Dónde entra la comisión
La comisión se resta al final, no se esconde dentro del precio medio. Puede haber comisión de la plataforma y comisión de quien gestiona. Son conceptos distintos y se suman solo si los dos existen. La de la plataforma depende del canal y del anuncio. La de gestión, si el encargo es de Viviaro, es el 25 % + IVA sobre el neto del propietario. Ese neto es el importe que corresponde al propietario una vez descontados los gastos aplicables, no la facturación bruta de las noches. Aplicar el 25 % sobre el bruto cambia la cuenta y no es la regla publicada.
El orden queda así: primero ocupación × precio medio, después se restan los gastos, y sobre el neto del propietario se calcula la comisión de gestión, con su IVA. Si además la plataforma ya retuvo su parte antes de llegar ese neto, esa retención no se vuelve a restar. Hay que saber en qué momento está cada cifra. Una liquidación clara separa ingreso de las reservas, gastos, comisión de plataforma si la hay, comisión de gestión e importe resultante. Sin ese desglose, discutir el porcentaje es discutir a ciegas.
Un ejemplo hipotético, con cifras que no son de la zona
El ejemplo es hipotético. Las cifras se inventan para ver la resta y no proceden de Puerto de Sagunto, de Canet ni de ninguna vivienda anunciada. Supongamos una ocupación hipotética de 20 noches y un precio medio hipotético de 80 euros. Ocupación × precio medio = 1600 euros. Los gastos hipotéticos de limpieza y suministros de ese periodo son 400 euros. El neto del propietario, antes de la comisión de gestión, queda en 1200 euros. Hasta aquí no hay todavía comisión de gestor. Tampoco hay una plataforma en este ejemplo hipotético, para no mezclar dos comisiones en la misma resta.
La comisión de Viviaro, en el ejemplo hipotético, es el 25 % + IVA sobre ese neto del propietario. El 25 % de 1200 euros son 300 euros. Para completar el IVA de la comisión, el ejemplo usa el tipo general del 21 %, esto es 63 euros. La comisión hipotética suma 363 euros. La fórmula ocupación × precio medio − gastos − comisión queda en 1600 − 400 − 363 = 837 euros. Ese 837 es el resultado de la resta hipotética, no una previsión, no un ingreso de la comarca y no una cantidad que vaya a repetirse en otra vivienda. Si cambian las noches, el precio o los gastos, el resultado cambia. Por eso no sirve copiarlo.
Por qué el mismo esquema da resultados distintos
La fórmula es la misma en el Puerto y en Canet, y el resultado no. Cambia la ocupación que de verdad se consigue, el precio medio que el anuncio sostiene y los gastos de esa casa. Un piso que exige más limpiezas o más desplazamientos no tiene los mismos 400 euros del ejemplo hipotético, cifra que, conviene repetirlo, no es un dato real. Un precio de cartel alto con muchas noches vacías puede dejar peor producto que un precio más bajo con más noches reservadas. La multiplicación castiga el calendario vacío y la resta castiga los gastos hinchados. Ninguna de las dos operaciones se salta.
También cambia lo que el propietario quiere bloquear. Quien se reserva agosto para uso propio deja fuera de la ocupación las noches que más peso suelen tener en una playa, y la fórmula lo refleja con un producto menor. Eso no es un fallo del cálculo: es la consecuencia de usar la casa. Quien compare solo con un vecino que alquila todo el verano está comparando dos decisiones, no dos rentabilidades puras. El servicio de gestión en Airbnb trabaja sobre el calendario real de la vivienda, no sobre el ejemplo hipotético de estas líneas.
Qué no hace esta cuenta
La fórmula no incluye por sí sola los impuestos, que dependen de la situación del propietario y no se cierran aquí. No dice si la vivienda puede ser de uso turístico. No sustituye una comunidad de propietarios que limite la actividad, ni un informe municipal. No convierte 20 noches hipotéticas en un objetivo. Quien presente esta resta como si fuera el ingreso esperado de un piso en Sagunto está usando mal el ejemplo. El uso correcto es cambiar cada cifra por la de tu caso y volver a restar. Si una cifra no se conoce, se deja en blanco, no se rellena con la del texto. Conviene anotar al lado de cada cifra de dónde sale, para rehacer la resta si el mes no se parece al supuesto.
Cuando las cuatro piezas están escritas con datos de la vivienda, la conversación ya no es «cuánto se gana en Airbnb», sino qué queda en este piso si se cumplen estos supuestos, y qué pasa si la ocupación o el precio se quedan por debajo. Esa segunda versión importa tanto como la primera. Un estudio de la vivienda sirve para ordenar esos supuestos. No es una promesa de noches ni de precio, y el ejemplo hipotético de arriba no forma parte de ese estudio: era solo la demostración de la resta.