Uno de los temas que más preocupa a los propietarios que empiezan con el alquiler vacacional es la fiscalidad. Este artículo resume de forma clara qué impuestos debes pagar, qué gastos puedes deducir y qué obligaciones fiscales tienes como propietario de una vivienda turística en la Comunidad Valenciana. No es un asesoramiento fiscal personalizado: las reglas dependen de tu situación y conviene contrastarlas con un asesor.
IRPF: cómo declarar los ingresos
Los ingresos por alquiler turístico se declaran en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario. No se aplica la reducción del 60% que sí existe para el alquiler de vivienda habitual. Los días que la vivienda no esté alquilada ni a tu disposición, se imputan como renta presunta (el 1,1% del valor catastral prorrateado).
En la práctica, eso significa que hay que distinguir los días realmente alquilados, los de uso propio y los que la vivienda está a tu disposición. Llevar un calendario claro (reservas de plataformas, bloqueos, estancias propias) facilita la declaración y evita mezclar conceptos.
Gastos que pueden ser deducibles según el caso
Puedes deducir todos los gastos necesarios para generar los ingresos, proporcionalmente a los días alquilados: comisiones de Airbnb y Booking, limpieza entre huéspedes, mantenimiento y reparaciones, seguro de responsabilidad civil, IBI, comunidad de propietarios, suministros (luz, agua, gas, internet), amortización del inmueble y del mobiliario, y gastos de gestión si contratas una empresa como Viviaro.
No todos los gastos se deducen igual ni al 100% en todos los casos. Lo habitual es prorratear por días de alquiler frente a días de uso propio. Conserva facturas nominativas: un cargo en cuenta sin documento suele ser más difícil de justificar. Si hay duda sobre un gasto concreto, es mejor preguntar al asesor que inventar un criterio.
Alquiler turístico frente a otros alquileres
El alquiler turístico de corta estancia no se declara igual que el alquiler de vivienda habitual a un inquilino estable. Tampoco es automático que un alquiler de temporada (meses, no días) tribute exactamente igual. La diferencia no es solo el nombre del contrato: cambia el tipo de uso, a veces el IVA o el alta de actividad, y las reducciones que puedan aplicarse o no.
Si mezclas modalidades a lo largo del año, documenta cada periodo. Un mismo inmueble puede pasar de turístico en verano a temporada en invierno; la declaración debe reflejar esa realidad, no un promedio improvisado.
¿Necesito darme de alta como autónomo?
Depende. Si solo alquilas una vivienda y no ofreces servicios de hostelería (limpieza durante la estancia, desayuno, tours), generalmente no necesitas darte de alta como autónomo ni cobrar IVA. El alquiler de vivienda está exento de IVA. Sin embargo, si ofreces servicios adicionales propios de la industria hotelera, la situación puede cambiar. Consulta con un asesor fiscal para tu caso concreto.
Facturas, plataformas e informes de gestión
Airbnb, Booking y una empresa de gestión generan extractos, facturas de comisión y, a menudo, un informe mensual de ingresos. Guárdalos. Son la base para cuadrar lo declarado con lo cobrado. Si delegas la operación, esos informes también te ayudan a ver la rentabilidad real de la vivienda, no solo el bruto de las plataformas.
Una gestión profesional del alquiler vacacional no sustituye al asesor fiscal, pero sí ordena reservas, limpiezas y comisiones, que es precisamente lo que luego hay que justificar.
Tasa turística
La Comunidad Valenciana aprobó en 2024 una tasa turística que se aplica a los alojamientos turísticos. El importe oscila entre 0,50€ y 2€ por persona y noche, dependiendo del tipo de alojamiento y la zona. Esta tasa se cobra al huésped y se ingresa a la Generalitat de forma trimestral. Nosotros nos encargamos de cobrarla e ingresarla por ti.
La situación del propietario cambia el resultado
No es lo mismo una persona física con una vivienda que una sociedad, un no residente o alguien que ya desarrolla una actividad económica. El cónyuge copropietario, una herencia o un préstamo hipotecario también influyen en cómo se imputan ingresos y gastos. Por eso dos vecinos con el mismo tipo de piso pueden no declarar igual.
Errores habituales
- Declarar solo lo que entra en la cuenta y olvidar comisiones o la tasa, o al revés: no desglosar lo que es ingreso del propietario.
- Aplicar al turístico reducciones pensadas para otro tipo de alquiler.
- No guardar facturas de limpieza, seguro o reformas.
- Ignorar los días de uso propio o la imputación de renta inmobiliaria.
- Dejar la fiscalidad para abril sin un registro mínimo de reservas a lo largo del año.
Obligaciones periódicas
Además de la declaración anual de IRPF, debes comunicar los datos de cada viajero a la Policía Nacional a través del sistema SES.Hospedajes en las 24 horas siguientes al check-in. Este trámite es obligatorio y su incumplimiento puede acarrear sanciones. En Viviaro realizamos este registro automáticamente con cada reserva.
Cuándo conviene consultar a un asesor fiscal
Si tienes más de una vivienda, si facturas como empresa, si ofreces servicios extra al huésped, si eres no residente o si el año ha mezclado varios tipos de alquiler, un asesor fiscal es el sitio correcto para cerrar el criterio. Nosotros podemos ayudarte a ordenar la explotación de la vivienda; la liquidación de impuestos debe firmarla quien te asesore fiscalmente.
El IRPF no cambia porque la playa esté en Sagunto o en Puçol
Los ingresos de un alquiler turístico tributan en el impuesto sobre la renta de quien sea titular, con las reglas de la Ley 35/2006 del IRPF. Da igual que el piso esté en Sagunto o en Puçol: el municipio no fija ese impuesto. Lo que cambia el encaje es cómo alquilas y si prestas servicios propios de un hotel. Esta guía solo señala el marco. No da tipos, no da porcentajes de deducción y no liquida la declaración de nadie.
Ordenar reservas, limpiezas y comisiones ayuda a reunir papeles. La gestión del alquiler vacacional puede dejar ese rastro. No sustituye a un asesor fiscal ni presenta el impuesto por ti.
Rendimiento del capital inmobiliario o actividad económica
La Ley 35/2006 contempla que el alquiler de un inmueble pueda declararse como rendimiento del capital inmobiliario. Es el cajón habitual cuando cedes el uso de la vivienda y no añades una prestación propia de la industria hotelera. También contempla que la explotación sea una actividad económica cuando, además de ceder la vivienda, hay servicios propios de la industria hotelera. El límite no lo marca el nombre «Airbnb» ni el hecho de cobrar por noche. Lo marca si esos servicios existen en tu caso.
Servicios propios de la industria hotelera, en la lógica de la norma, van más allá de entregar llaves y limpiar entre un huésped y el siguiente. La recepción continuada, la atención durante la estancia al modo de un hotel o prestaciones parecidas pueden empujar el caso hacia la actividad económica. La limpieza de salida y el cambio de ropa entre reservas, por sí solos, no se deben dar por equivalentes a un hotel sin que alguien cualificado mire el expediente. Por eso dos pisos, uno en Sagunto y otro en Puçol, con el mismo precio y la misma plataforma, pueden no declararse igual si uno ofrece servicios que el otro no ofrece.
La reducción de la vivienda habitual no se aplica por defecto
La Ley 35/2006 prevé una reducción en el arrendamiento de vivienda habitual, con requisitos propios de ese contrato: una vivienda que es la residencia del inquilino, no una estancia de vacaciones. Esa reducción no se aplica por defecto a la estancia turística. Usar un piso por noches o por una semana de playa no es, sin más, un arrendamiento de vivienda habitual. Dar por hecho el beneficio porque «al fin y al cabo es un alquiler» es un error de concepto.
Qué papeles ayudan, sin convertirlos en una deducción tipo
Conserva el detalle de lo cobrado, las comisiones de la plataforma, las facturas de limpieza, el seguro, el IBI, la comunidad y los suministros. Esos documentos sirven para que un asesor vea qué gasto está relacionado con el alquiler y cómo se reparte si también usas la vivienda tú. Esta guía no dice qué partida se deduce ni en qué proporción. Decirlo sería fijar un porcentaje que la ley y tu uso real tienen que precisar.
- Identifica si solo cedes la vivienda o si prestas servicios propios de la industria hotelera.
- No traslades a la estancia turística la reducción del arrendamiento de vivienda habitual.
- Guarda facturas y el calendario de ocupación y de uso propio.
- No copies el tipo ni el porcentaje de deducción de un vecino o de un artículo antiguo.
Plataformas, gestión y la declaración
Airbnb u otra plataforma pueden emitir informes de reservas y facturas de comisión. Una empresa de gestión puede añadir el desglose de limpiezas e incidencias. Esos papeles cuadran el ingreso bruto con lo que llega a la cuenta. No dicen en qué casilla va cada cifra. Llévalos a quien te haga la renta, junto con la referencia de la vivienda en Sagunto o en Puçol y el periodo en que estuvo de alta como uso turístico, si lo estuvo.
Errores que conviene no repetir
Declarar solo lo que entra en el banco, después de comisiones, sin saber si el ingreso va bruto. Aplicar a la estancia turística un beneficio pensado para la vivienda habitual. No guardar facturas porque «el gestor ya lo verá». Mezclar el piso de Sagunto con el de Puçol en un solo apartado sin identificar cada inmueble. Empezar en abril a reconstruir de memoria un verano entero. Ninguno de estos fallos se arregla con un porcentaje oído en una conversación.
Si vas a abrir el alquiler, habla con un asesor antes de la primera reserva, no después de cobrar agosto. Lleva la dirección de la vivienda, cómo piensas entregar las llaves y qué servicios habrá durante la estancia. Con eso se puede decidir el cajón. Sin eso, cualquier cifra que leas en internet es ruido.
Información general, no asesoramiento legal ni fiscal.